编者按：去年岁末，中共十六大报告提出了“全面建设小康社会”的宏伟发展目标。这标志着当代中国社会发展进入了历史性的跨越阶段。“小康不小康，关键看住房”。在这新年开春之际，我们来探讨进入小康社会进程中的住宅产业发展策略，无疑具有重大的现实意义。
第一部分 小康不小康 关键看住房
中共十六大报告提出的“全面建设小康社会”的宏伟发展目标，是实现我国发展战略的第三步跨越，也标志着中国当代中国社会发展进入了重要的现代化阶段。
“小康社会”，这个最早由小志同志提出的中国式概念，成为众多官员、专家和学者所讨论研究的话题。从近十年的中国住宅发展历程来看，实现全面的小康，对我国住宅产业提出了更严峻的挑战，同时也预留了巨大的发展空间。在未来相当长的一段时间内，中国住宅产业必将步入飞速发展的“黄金季节”。
变局：中国住宅十年变局，其发展速度之快，令世界经济学家们叹为观止，可以毫不夸张地比喻成“一场高度浓缩的大变革”。十六大提出的发展战略，关键性地将中国住宅业又一次推入了发展的“快车道”。中国住宅即将面临的“第三次浪潮”，将根本性推动中国经济和社会结构的调整，最终实现我国必须经历的由农业大国向城市现代化转变的过程。
浓缩的变革
“小康不小康，关键看住房”，在1993年的“世界住房日”上，国家建设部前部长侯捷精辟地对小康社会作了这样的总结。后来，这句话引为小康话题的典型。
到2002年截止，中国城镇人均住房面积突破21平方米，达到中等收入国家水平，住房短缺的时代宣告结束。联合国人居中心官员说，中国这样一个人口大国，住宅建设取得这样的成就非常了不起，它不仅是对中国人民，对全人类都是一个巨大的贡献。
比起中国改革开放的整个历程来说，中国住宅产业发展只有短短的十几年时间，其过程历经了“两次浪潮”。
“第一次浪潮”是建设“楼堂馆所”的时代，是上世纪80年代末至90年代初期在全国蔓延的“房地产热”。当时国家提出改革住宅产业的设想，希望借鉴国际上经济发达国家的开发经验，采用投资和消费两轮驱动的方式，扩大人均住房面积，提高居民居住水平，以此带动经济发展。随着政策的引动和虚假市场的诱因，拆迁旧房，建设商品化住宅、写字楼、宾馆、饭店等开发如火如荼，在全国形成了第一波房地产开发热潮，其中沿海更甚。
“第一次浪潮”的发展事与愿违，结果是随房地产投资的过度增长和社会购买力不足而导致“泡沫化”。
1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住宅建设的通知》引发了住宅产业的“第二次浪潮”。
这一政策决定停止沿袭约40年的住房实物分配制度，按住房分配货币化原则对住房实行商品化。这是对住宅消费的实质性启动，被众多业内人士喻为房地产的“第二个春天”。随之，集团购买转变为个人消费、公房上市、个人银行按揭贷款全面铺开，住房产权开始实现高度私有化，住房观念引发新的消费观念，在居民生活消费中，住房、交通、教育并列为城市人口的三大主要消费之一。计划经济时代，人们拿着各式各样的票排队买米买盐，而此时则开始拿着楼书排队买房。一系列深刻而巨大的变革在房地产领域里上演。这次变革深入人心，被华新国际总裁卢铿称作“庞大的中国住宅市场的帷幕被真正拉开”。
这两场全国范围内的“造房运动”，其成果引人注目。
从投资增长看：自1991年开始，我国房地产建设投资开始出现了惊人的增长速度，年平均增长幅度接近30%，明显高于同期GDP的增长速度。
从消费增长看：过去5年里，我国共有4000万个家庭搬进了新居。如果以一家三口人计算，过去5年，有1/3左右的全国城镇居民的居住条件得到了改善。目前，全国房地产个人贷款已达到了6600多亿元，是1997年的35倍。到去年底，上海市的个人住房按揭贷款首次超过房地产企业贷款。个人购房比重也逐年提高，到2002年8月底，全国个人购房比重达到93.6%。
从住宅标准看：十年前，“福利房”大行其道，是典型的计划经济产物。那时的房子千篇一律，使用面积普遍较小，条件也很简陋，“楼上楼下、电灯电话”还算是较理想的居住条件。户型设计、建筑材料、配套设施、内部环境相当差。自1989年开始，建设部相继推出“全国城市住宅试点小区”、“国家小康住宅示范示范工程”等试点，前者引领经济实用房，后者作为舒适型住宅的先导。十年后的今天，“商品房”概念被广泛接受，人们的居住条件和环境都也越来越好。房屋内部平面空间和布局更加合理，设备配置更加齐全先进，造型色彩更多加丰富。电梯公寓、酒店公寓、山水别墅、田园山庄、TOWNHOUSE等等，建筑形态和产品更加多元化，物管、会所、娱乐、智能、就医、就学等等新概念和新功能不断呈现。
当然，除了具有国家建设部制定的小康住宅十条硬性指标以外，还包括一些住宅产业的运行机制、投资主体及消费行为等的显著变化。总之，十年房地产变革，城市住房正由“居者有其屋”向“居者优其屋”过渡。
国家建设部曾制定的小康住宅的十大标准：
一．住宅套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。
二．平面布局设计合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。
三．房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高1~2个等级。
四．合理配置成套厨房设备，改善排烟、排油条件，冰箱入厨。
五．合理分隔卫生空间，减少便溺、洗浴、化妆、洗脸的相互干扰。
六．管道集中，水、电、煤所三表出户，增加保安措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路。
七．设置斗门，方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。
八．住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道路交通组织合理，社区服务设施配套。
九．垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车位。
十．社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地特点，有利于保护生态环境。
“小康不小康，关键看住房”，的确此言不虚。“住”是人类四大生活要素之一，住房标准已成为衡量是否达到“小康”的十大重要指标之一。（附二：全面小康的十大标准）
全面小康十大基本标准：人均GDP超过3000美元，城镇居民可支配收入1.8万元，农村居民家庭人均纯收入8000元，恩格尔系数低于40%，城镇人均住房建筑面积达30平方米，城镇化率超过50%，居民家庭计算机普及率达20%，大学入学率20%以上，每千人医生数2.8人以上,城镇居民最低生活保障率95%以上。
据建设部统计，目前我国城镇居民的人均住房面积，已经由20世纪90年代初期的6.7平方米增加到21.4平方米，已经超过人均住房面积16平方米的小康标准，户均住宅建筑面积67平方米，进入到后小康时代。这个过程，中国仅用了十年。十年变局，其发展速度之迅速，令世界经济学家们叹为观止，可以毫不夸张地比喻成“一场高度浓缩的大变革”。（附三：小康、小康社会、小康住宅解释）
“小康”，一般被认为是介于温饱和富裕之间的生活发展阶段。“后小康”则是专家们的一个说法，是针对国家“九五”计划提出的“更加富裕的小康生活”而言。按最早提出这个概念的深圳大学建筑设计研究院许安之教授解释说，“后小康”指的是进入小康起点标准后到进入富裕阶段前的人类生活发展区间。
按建设部的计划，住宅的小康标准是人均居住面积16平方米；全面小康住宅的标准是：到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。目前我国住宅正处在小康与富裕阶段间的后小康时代。
（未完待续）
注：本文发表于《中国住宅》杂志2003年第6期 |
